二手房没激活，杭州人在纠结还摇不摇？| 楼先生问答NO.725
◎Tips：今日共2盘正在登记，明细见文末
都说杭州二手房难，但最近这个月，连奥体的房东都觉得二手房冷得可怕。他手握两套奥体次新房，却发现看房客户一天比一天少。
一边是没多少上门看房的客户，另一边是与日俱增的投资性二手房。一句话：杭州二手房市场，已经很明显拖累新房市场了。
如果新房一个个“挤牙膏式”上市，还能维持“体面”，但却不是这样：最近都是十几张预售证一起来，套数又多，每个楼盘、每个板块都被严重分流。
二手房迷失方向，新房热度直线下降，怎么办？没什么好办法，该趴下的时候，就得趴着不动。目前这个行情，尤其卖房、换房，折腾也折腾不起来。
大家都在等“破局”。这就是为什么，当听到宁波、苏州放开限购的消息，杭州人也在翘首以待。
杭州人在纠结还要不要摇新房的同时，也希望10月早点来。就如我一位业内朋友所说：不管什么政策，扔下来，总能砸出一点水花。
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300万、未来总部社区、悦潮云望府
楼先生，在钱江新城工作，预算只有320万左右，很喜欢亚运村、奥体一带的大都市的感觉，但这里的房子买不起，请问亚运村往南一点的悦潮云望府，值得买吗？这个楼盘有没有发展前景，虽然我是考虑自住。
我一直强调，如果有能力，就买城市能级最高的板块，绝对没错。这就是为什么钱江新城二期这么火的原因。那么预算有限呢？考虑紧挨着最高能级板块的那些板块，比如钱二之于艮北，亚运村之于未来总部社区。我看过规划，这个区域成型后完全就是一个「小亚运村」。
当然，未来总部社区现在看，非常空旷，全是白地。但这些白地，恰恰就是未来发展的想象空间。不管是亚运村、奥体，五年前、十年前看，也都是这样发展过来的。站在楼盘角度看，大家房产的产品以及匹配这个限价，还是有性价比的。另外对于你而言，在钱江新城工作，比较好的一点是，完全能自住，又能多少能兼顾投资。
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500万内、未科+云城、合景映月台
@诚之张
预算500万内，社保70个月，目前住未科合景映月台89方小户型，教育考虑佛系，想入四房改善，手中余粮260万，房子还有118万的贷款（5.4的利率）请教：是摇号买四房，还是自己小区118方四叶草户型置换比较合适？再摇一套就要多背三年房贷，压力中等，现在一时难以抉择，求指教。
楼先生：如果是互联网行业，要看未来几年，你的工作和收入会不会受影响。新房交付需要两三年，每个月按揭要承担多一笔支出。所以关乎一个问题：认为自己今后几年经济状况还OK，可以适当多加点杠杆，那按这个思路，建议还是先摇新房。
首先，未科的二手房不好卖，短期内卖不出很好的价格。其次，接下来大概率会有救市政策，不如等等，有没有出现好的出货机会。对你来讲，不存在「投资抛售」，所以如果有可能，要尽量在行情好的时候卖房，在行情差的时候买房。
还有，每次换房都挺折腾的，既然准备改善置换，争取换更好的居住品质吧。放眼望去，总价500万，在未科+云城，有那么多滨江、绿城的房子，还有TOD类型的房子可以摇，为何不先去试试手气？虽然你的社保不够长，但架不住供应量超级多啊。
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200万、老破小vs郊区新房、调控放松
外地人，在杭州市民中心附近工作，因为有些原因，老家户口不会迁到杭州，但在杭州缴纳社保3年多了，现在是可以二手房，请问200万预算，要不要马上买？还有就是针对我这类人，限购会放松吗？有机会摇新房吗？
楼先生：按目前的调控政策，你还等一年多，才能摇新房。但我还是建议你等等看。其中一个原因是，总价200万，在你工作附近或者其它市中心位置，只能买老破小，面积很小，居住品质也谈不上。如果买新房，可以到郊区板块，买有地铁的新房子，买套小三房预算还是足够的。比如临平北、崇贤、大江东。
另一个原因是，放松调控是下一轮政策方向，杭州又很喜欢「精准式调控」，加上目前新房市场上，刚需新盘比改善热度低，放松的话，我认为会更优先考虑两三百万的刚需。当然了，政策只能是预期，我说了也不算，只能说在可以不着急买入手的情况下，等一等。
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400万、艮北/丰收湖/下沙、宸颂轩
预算400万，男朋友在武林广场上班，我在下沙上班，请问老师会推荐买哪里？想以后升值空间大一点，住个五六年后还想再置换。
楼先生：你的关注视线，从武林门到下沙拉一条直线，在这个范围内去找就OK了。如果考虑升值空间一点，可以重点关注艮北新城，自身城市界面就比较舒服了，加上紧挨着钱江新城二期，想象力也OK的。
比如艮北在售的中海·翠揽云境，可以去看看，中天和大家合作的云翠金澜府，限价也是44400元/㎡，总价会超出一点。这两个都是区域内的定品质楼盘。如果预算卡得紧，往东可以买丰收湖板块，龙湖·宸颂轩限价33400元/㎡，板块内有天街这样的综合体配套。
还有一个备选项就是下沙了，从商贸城到元成单元，2万7到3万出头的限价，400万可以买到更大的户型，比如绿城·春咏风荷里、广宇·锦上云澜，相比之下，下沙的新房就很容易买到了，能够挑一挑户型、品牌和楼层。
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1000万、亚运村/二手房、投资性房源
老师好，我真的太喜欢亚运村，可惜当时没摇中，后来也就一直没摇，看不上其它房子。请问亚运村交付后二手房会卖多少钱？我还想去买一套亚运村二手房去，还是建议不要等了，考虑其它板块，推荐摇哪里？800-1000万都能承受。
楼先生：如果喜欢亚运村，肯定有机会买到二手房。据我所知，亚运村一半左右都是投资客，所以交付后，两千多套房源挂出来，你可以想象一下。交付后会卖多少钱，还是要根据行情看，如果行情冷淡，你买到便宜就比较容易。总之，投资比例这么高，投资客换筹时间会很长，价格不会一飞冲天。
只不过等亚运村交付，得2024年。这一年多时间，市场上会冒出无数很好的楼盘，你真的一个都不心动吗？比如申花、奥体、望江和钱二，在板块能级上也跟亚运村一样，都属于第一梯队。总之，你要等亚运村，我不反对，我认为机会很大。如果不愿意等，就去我说的这几个板块去拼手气，摇得中不比亚运村二手房逊色。
▍今日可登记楼盘
C E N G L O U · C H I N A
| 案名 | 均价 | 摇号情况 |
| 兴耀 湖境观岚湾 | 21300 | 板块：大江东 房源：170套 户型：89-125㎡ 登记方式：验资，无房无贷40万，二套70万，一次性为100万 登记日期：9.23-9.25 |
| 东南 钱江蓝湾 | 22300-22800 | 板块：萧山科技城 房源：94套 户型：84-127㎡ 登记方式：冻资，无房无贷60万，二套120万，一次性为180万 登记日期：9.22-9.24 |
编辑∣二叔